Investir dans l’immobilier peut sembler complexe, surtout lorsqu’il s’agit de trouver le bon équilibre entre rentabilité et gestion. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offrent une alternative intéressante pour ceux qui souhaitent diversifier leur portefeuille sans se soucier de la gestion locative.
Ce guide vous expliquera comment investir en SCPI, c’est-à-dire comment acquérir des parts de SCPI, que ce soit au comptant, à crédit, en démembrement ou via une assurance-vie, ainsi que les différentes options de financement disponibles.
Pourquoi opter pour les SCPI ?
L’acquisition de parts de SCPI est une solution idéale pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier de manière simplifiée et diversifiée. Contrairement à l’achat direct d’un bien immobilier, l’investissement en SCPI permet d’accéder à un portefeuille d’actifs immobiliers sans avoir à gérer les aspects logistiques et administratifs liés à la propriété.
Les principaux avantages incluent la possibilité de faire fructifier son épargne, de générer des revenus complémentaires réguliers, de déléguer la gestion immobilière, et de transmettre un patrimoine à ses héritiers.
De plus, les SCPI offrent un rendement potentiellement intéressant, avec un Taux de Distribution (TD) moyen de 4,52 % en 2023, et qui a même atteint 8,16% avec la SCPI Transitions Europe.
Qui peut investir dans des parts de SCPI ?
L’achat de parts de SCPI est accessible à un large éventail d’investisseurs. Que vous soyez une personne physique (célibataire, en couple, majeur ou même mineur), une entreprise, une association ou une fondation, il est possible de faire un investissement en SCPI en souscrivant au nombre des parts de SCPI souhaitées. Cette flexibilité rend cet investissement attractif pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille, à obtenir des revenus complémentaires ou à augmenter leur capital, quel que soit leur profil.
Définir vos objectifs avant d’investir en SCPI
Avant de faire un investissement en SCPI, il est essentiel de définir vos objectifs financiers à long terme. Les SCPI s’adaptent aux différents types de profils d’investisseurs et de budgets.
Par exemple, un investisseur proche de la retraite cherchera probablement à générer des revenus complémentaires, tandis qu’un jeune actif pourrait être davantage intéressé par la constitution d’un patrimoine à long terme.
Déterminer vos objectifs vous aidera à choisir la méthode d’achat la plus adaptée à vos besoins.
Les principaux objectifs pour investir en SCPI
Lorsqu’il s’agit d’investir dans des SCPI, trois objectifs principaux se dégagent :
- générer des revenus complémentaires,
- constituer un patrimoine,
- et obtenir des allégements fiscaux.
Générer des revenus complémentaires
Ce type d’investissement est souvent recherché par ceux qui souhaitent compléter leur revenu, notamment à l’approche de la retraite. En investissant dans des SCPI, il est possible de percevoir des dividendes réguliers sous forme de revenus locatifs.
Se constituer un patrimoine
Pour ceux qui ont une capacité d’endettement, investir en SCPI à crédit peut être une stratégie efficace pour se constituer un patrimoine immobilier. L’effet de levier du crédit permet de maximiser la capacité d’investissement et le potentiel de rendement sur le long terme.
Obtenir des allégements fiscaux
Certaines SCPI offrent des avantages fiscaux, ce qui peut être un facteur décisif pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité tout en profitant des avantages de l’immobilier.
Il y a les SCPI fiscales passées sur un dispositif d’allègement fiscal comme Denormandie, ou Malraux, Pinel … Mais pas que, l’investissement sur des SCPI Européennes permet aussi de faire de l’optimisation fiscale grâce aux conventions bilatérales entre les pays.
Les différentes méthodes de financement pour investir en SCPI
Achat au comptant
L’achat de parts de SCPI au comptant est la méthode la plus directe et la plus courante. Elle s’adresse aux investisseurs disposant de liquidités suffisantes et souhaitant générer des revenus immédiats. Les dividendes perçus peuvent constituer un complément de revenu appréciable. De plus, les entreprises peuvent également investir au comptant pour optimiser leur trésorerie.
Achat à crédit
Pour ceux qui ne disposent pas de liquidités suffisantes, l’achat de parts de SCPI à crédit est une option intéressante. Cette méthode permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit, tout en optimisant sa fiscalité grâce à la déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers.
Un autre avantage de l’achat à crédit est la protection offerte par l’assurance emprunteur, qui couvre les mensualités en cas de décès de l’emprunteur.
Néanmoins, un crédit vous engage et doit être remboursé. Vous devez vérifier vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Achat en démembrement
Le démembrement de propriété est une option moins courante, mais qui peut s’avérer très avantageuse pour certains investisseurs. Il s’agit de séparer l’usufruit de la nue-propriété, permettant ainsi à deux parties distinctes de bénéficier de droits différents sur un même bien.
Par exemple, un investisseur peut acquérir la nue-propriété de parts de SCPI, ce qui lui permet de bénéficier d’une décote à l’achat et de récupérer la pleine propriété sans frais ni fiscalité à l’expiration de l’usufruit.
Achat via une Assurance-Vie
L’assurance-vie est un produit d’épargne populaire en France, et il est possible d’y intégrer des parts de SCPI. Cette méthode d’achat offre une fiscalité avantageuse et une plus grande souplesse de gestion.
Cependant, il est important de noter que les dividendes versés restent dans l’enveloppe de l’assurance-vie, ce qui permet de capitaliser les revenus sans payer d’impôts (si retrait au bout de 8 ans et selon les montants maximum d’abattement). De plus, vous aurez un cumul de frais avec les frais de gestion de l’assurance-vie qui viendront se rajouter.
Avantages et inconvénients des différentes formes d’achat
| Type d’achat SCPI | Avantages | Inconvénients |
| Au comptant | Revenus immédiats et réguliers | Imposition lourde des revenus fonciers |
| À crédit | Constitution d’un patrimoine avec effet de levier, déduction des intérêts d’emprunt | Difficulté à trouver un financement pour SCPI |
| En nue-propriété | Décote à l’achat, optimisation de l’IFI | Liquidité très faible pendant le démembrement |
| Via assurance-vie | Fiscalité avantageuse, liquidité accrue | Choix de SCPI restreint, frais supplémentaires |
L’achat de SCPI sur le marché secondaire
Il existe deux types de SCPI : les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe. Les premières permettent d’acheter de nouvelles parts à tout moment, tandis que les secondes nécessitent d’attendre qu’un associé vende ses parts sur le marché secondaire. Cette méthode d’acquisition peut parfois offrir des opportunités intéressantes, mais elle nécessite de la patience et une bonne connaissance du marché.
Comment choisir sa SCPI de rendement ?
Le choix d’une SCPI de rendement dépend de plusieurs critères, notamment le rendement, la sécurité, et la diversification géographique et sectorielle. Il est recommandé d’analyser plusieurs indicateurs clés tels que :
- le Taux de Distribution (TD),
- le Taux d’Occupation Financier (TOF),
- le Report à Nouveau (RAN),
- ainsi que la répartition géographique et sectorielle du portefeuille.
Ces éléments permettent de mesurer la performance et la sécurité des investissements.
Où acheter des parts de SCPI ?
Une fois votre SCPI sélectionnée, il est important de savoir où acheter vos parts.
Les banques traditionnelles offrent parfois des SCPI, mais avec des options limitées (et surtout pas sur les meilleures SCPI du marché !).
Les plateformes spécialisées en ligne offrent généralement un choix plus vaste et des conditions d’achat plus souples avec du cashback.
Préparer son dossier d’achat
Avant d’acheter des parts de SCPI, il est essentiel de préparer un dossier complet comprenant un justificatif de domicile, une pièce d’identité, un RIB, et un justificatif de l’origine des fonds.
Ces documents sont nécessaires pour finaliser l’achat et devenir propriétaire de parts de SCPI.
Savez-vous maintenant comment investir en SCPI ?
En conclusion, investir dans des parts de SCPI est une excellente option pour diversifier son portefeuille et accéder aux avantages de l’immobilier sans les contraintes de la gestion locative.
Que vous choisissiez d’investir au comptant, à crédit, en démembrement ou via une assurance-vie, il est essentiel de définir vos objectifs et de choisir la méthode d’achat la plus adaptée à vos besoins.
Avec les bons outils et une planification minutieuse, les SCPI peuvent offrir une combinaison intéressante de rendement et de sécurité (un bon couple rendement / risques) pour les investisseurs de tout horizon.